¿Qué sucede cuando un inmueble con un procedimiento de desahucio en curso y el lanzamiento suspendido es adquirido por un nuevo propietario? ¿Arrastra este la suspensión, aunque no cumpla los requisitos que la ley exige al vendedor?
- Hechos Clave:
- El procedimiento se inicia como un desahucio por falta de pago contra una arrendataria.
- La arrendataria se va, y la vivienda es ocupada ilegalmente por un tercero (Sr. de Francesco).
- El juzgado, en un primer momento, suspende el lanzamiento aplicando el art. 1 del RDL 11/2020 (para arrendatarios).
- Posteriormente, el propio juzgado corrige y, en un auto de 18/02/2021, establece que la norma aplicable es el art. 1 bis (para ocupantes sin título), ya que el propietario era una persona jurídica (gran tenedor) y el ocupante era vulnerable. Este criterio se vuelve pacífico en el procedimiento.
- La propietaria original (persona jurídica) vende la vivienda a la recurrente en amparo, Dña. María José Morales, una persona física que no es gran tenedora.
- La nueva propietaria solicita el lanzamiento, argumentando que ya no se cumple uno de los requisitos del art. 1 bis: que la propiedad pertenezca a un gran tenedor.
- El juzgado, en el auto impugnado de 14/12/2023, desestima la petición y prorroga la suspensión, pero con un cambio de criterio radical e injustificado: vuelve a considerar que es un desahucio arrendaticio (aplicando el art. 1) y no una ocupación ilegal, ignorando su propio auto anterior y la realidad de los hechos.
Esta compleja situación, cada vez más frecuente en la práctica forense, ha sido abordada por el Tribunal Constitucional en su reciente Sentencia 169/2025, de 17 de noviembre. Una resolución de enorme calado práctico que merece un análisis reflexivo.
Un laberinto procesal
El caso parte de un desahucio por falta de pago. Sin embargo, la arrendataria abandona la vivienda, que es ocupada ilegalmente por un tercero. El propietario original, una persona jurídica (gran tenedor), ve cómo el lanzamiento se suspende al amparo del art. 1 bis del RDL 11/2020, que protege a ocupantes vulnerables frente a grandes tenedores.
El giro argumental llega cuando la empresa vende el inmueble a una persona física, que no es gran tenedora. La nueva propietaria, lógicamente, solicita que se alce la suspensión, pues ya no concurre uno de los requisitos esenciales que exige la norma.
Sorprendentemente, el juzgado de instancia no solo mantiene la suspensión, sino que lo hace mediante un cambio de criterio arbitrario e inmotivado. Ignorando sus propias resoluciones anteriores, vuelve a calificar el supuesto como un desahucio arrendaticio (art. 1) en lugar de una ocupación ilegal (art. 1 bis), argumentando que la nueva propietaria se subroga en la posición del transmitente «con todas las consecuencias».
El Tribunal Constitucional
El TC otorga el amparo a la nueva propietaria, declarando vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE). El razonamiento es cristalino:
- Prohibición de arbitrariedad: Un órgano judicial no puede cambiar su criterio de forma injustificada. Pasar de aplicar la norma de la ocupación ilegal a la del arrendamiento sin explicar el porqué es una decisión arbitraria que quiebra la lógica jurídica.
- El error patente: Calificar la situación como arrendaticia, cuando era un hecho no controvertido que se trataba de una ocupación sin título, constituye un error patente que no puede ser amparado por el derecho.
- La ponderación es obligatoria: Al aplicar erróneamente el art. 1, el juzgado eludió la «valoración ponderada y proporcional» que exige el art. 1 bis. Esta norma no prevé una suspensión automática, sino una potestad judicial que obliga a analizar todas las circunstancias, entre ellas, y de forma crucial, la condición del propietario.
Para el tribunal constitucional:
- Los requisitos para mantener medidas excepcionales, como la suspensión de un lanzamiento, deben evaluarse de forma dinámica. Un cambio de titularidad no es un hecho inocuo, sino una alteración sustancial que el juez debe ponderar.
- La subrogación procesal no puede operar como una ficción que ignore la realidad. La nueva propietaria no se convierte en «gran tenedora» por el mero hecho de comprar el inmueble.
- Para los abogados, subraya la importancia de invocar y acreditar cualquier cambio de circunstancias que afecte a los presupuestos de la norma, forzando al órgano judicial a realizar la ponderación que la ley y la Constitución exigen.
Las medidas de protección social, por muy necesarias que sean, no pueden aplicarse de forma automática ni a costa de vulnerar derechos fundamentales como la tutela judicial efectiva.