VERBAL O MONITORIO PARA RECLAMAR RENTAS

Monitorio si el deudor-arrendatario tiene su domicilio en el mismo partido judicial donde radica la finca. Verbal en caso contrario. Ese es mi consejo.

Cuando nos planteamos dónde presentar la demanda de juicio monitorio (la petición inicial, hablando técnicamente) tenemos que tener en cuenta que no es aplicable la regla imperativa del art. 52.1.7ª Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al art. 54 de la misma ley, que está prevista para los supuestos de arrendamientos de bienes y desahucios, y que determina el fuero aplicable como el del lugar en que «esté sita la finca». La razón consiste en que no estamos en presencia de un juicio declarativo verbal u ordinario que permita aplicar dichos fueros imperativos. No se ejercita, en efecto, una acción de reclamación de rentas por el trámite del juicio verbal, sino que vamos a interponer una demanda monitoria, teniendo este procedimiento su propia norma especial sobre competencia territorial, la recogida en el art. 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que claramente determina como competente el Juzgado del domicilio del demandado.

El problema surge cuando hay oposición y el demandado reside en un lugar distinto al de la finca arrendada.

Dada las discrepancias jurisprudenciales sobre la competencia para conocer del procedimiento posterior a la oposición, así como de la clase de juicio (verbal u ordinario posterior) y la posibilidad no desdeñable de que nos aleguen y estimen la falta de competencia, sea preferible (ABOGACÍA PREVENTIVA Y ÚTIL como la que aplicamos en ABOGADOS RAMA) interponer el verbal correspondiente en reclamación de las deudas.

NOTIFICACIÓN DEL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 10, dispone:

«Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»

Por tanto, si no queremos que se prorrogue el contrato de arrendamiento cuando se cumpla el plazo de duración que se pactó en el mismo es necesario, antes de que lleguen los cuatro meses previos a la fecha de vencimiento del contrato, notificar al inquilino nuestra voluntad de no renovar el contrato (lo que se conoce como DENUNCIA DEL CONTRATO). Aquí dejo un formulario de BUROFAX.

BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO Y CERTIFICACIÓN DE TEXTO:

REMITENTE: Sr. D. ….., calle ….., núm. ….., piso ….., puerta ….., de la localidad/ciudad de ….., provincia …..

DESTINATARIO: Sr. D. ….. calle ….., núm. ….., piso ….., puerta ….., de la localidad/ciudad de ….., provincia …..

Estimado Sr.:

Le dirijo la presente en su calidad de arrendatario en el contrato de arrendamiento urbano celebrado el día ….. sobre la finca sita en …..

Con arreglo a lo dispuesto en el art. 10 de la LAU de 1994, estando interesado en la finalización de dicho contrato, y a fin de cumplir con lo señalado en el citado artículo, pongo en su conocimiento, dentro del plazo indicado, mi voluntad de no renovar el citado contrato de arrendamiento.

En su consecuencia, por la presente le requiero a los fines y efectos del citado artículo, debiendo proceder el día ….. a poner a mi disposición el citado inmueble, en el mismo estado en que se le hizo entrega, procediendo, una vez realizadas las necesarias comprobaciones, a la devolución de la fianza depositada.

Atentamente,

En la localidad/ciudad ….., a ….. de ….. del año …..

Fdo.: …..

OBRAS DE MEJORA EN LA VIVIENDA ARRENDADA

Artículo 22 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. Obras de mejora.

«1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.»

Cuando nos veamos en la necesidad de llevar a cabo este tipo de obras, por ejemplo, porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios, hay que avisar al inquilino. Un modelo de comunicación sería este:

Notificación del arrendador al arrendatario de la realización de obras de mejora

Sr. D. …..

Calle ….., núm. ….., piso ….., puerta …..,

de la localidad/ciudad de ….., provincia ……

Al Sr. D. …..

calle ….., núm. ….., piso ….., puerta …..,

de la localidad/ciudad de ….., provincia ……

Estimado Sr.:

Le dirijo la presente en su calidad de arrendatario en el contrato de arrendamiento urbano celebrado el día ….. sobre la finca sita en ….., comunicándole, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que van a realizarse obras de mejora en el inmueble como consecuencia de lo acordado por la Junta de Propietarios de fecha ….., las cuales no pueden diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento y que consistirán en las siguientes:

…..

El comienzo de las obras está previsto para el próximo día ….., con una duración de ….. y un coste presupuestado de ……

Asimismo le significo que por la naturaleza de las obras SI/NO queda afectada de modo relevante a la vivienda arrendada.

Todo ello se le notifica con la antelación prevista en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los efectos oportunos …..

Atentamente,

En la localidad/ciudad de ….., a ….. de ….. del año …..

Fdo.: …..

NO ME PAGAN LA RENTA

Qué se puede hacer ante un inquilino o arrendatario que deja de pagar la renta de la vivienda o del local de negocio que le tengo alquilado.

Si tengo un seguro que me cubra el impago, lo primero que tengo que hacer es darle conocimiento a la aseguradora de que el inquilino me debe las rentas de los meses de que se trate.

Es muy recomendable que los contratos de arrendamiento se los redacte un abogado, no los copie de internet ni se conforme con el que se le hace su asesor o gestor que no se licenció en derecho. Esto le evitará sorpresas desagradables.

Cuando no me pagan la renta, tenga o no tenga seguro, lo cierto es que, salvo que le tenga especial afecto o sepa de la mala racha que está pasando, no quiero que ese inquilino o arrendatario siga en mi vivienda o local, quiero que se vaya, me pague que ya me buscaré a uno que sea más serio y formal.

Acuda a un abogado. Lo primero que es aconsejable hacer es requerirlo de forma que quede constancia del contenido de lo que se le requiere y de que lo recibe el inquilino o arrendatario (un papel con el requerimiento cuya copia firma y fecha el inquilino es suficiente, también un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, un acto de conciliación o un requerimiento notarial son otros medios válidos si el inquilino no quiere firmarnos la copia del requerimiento)

Una vez requerido -y no me quiero extender mucho en los motivos, beneficios y conveniencias del requerimiento y de otros aspectos del procedimiento judicial al que me voy a referir a continuación, porque si no el post se hace interminable y todo aquél que no es abogado se aburriría leyéndolo-, si no ha atendido el requerimiento y no ha pagado lo que adeuda, hay que demandarlo. Si no quiere se vaya de la vivienda (o del local), sólo lo demandará por el impago de rentas. Si quiere que se marche, además de reclamarle el pago, lo demandará para que lo desahucien (acuerde el juez que tiene que irse de la vivienda por las buenas, dentro de un breve plazo, o por las malas el día que el juez señala).

Si el contrato no se lo redactó un abogado y el inquilino o arrendatario no tiene los suministros registrados a su nombre o domiciliados en una cuenta de su titularidad, sino que usted (como titular de los suministros) paga la factura (o se la cargan en su propia cuenta) y luego el inquilino o arrendatario le reembolsa el importe de las facturas, no puede dejar de pagar los suministros (la electricidad, el gas, el agua y basura… pues si lo hace se puede ver en un Juzgado declarando como investigado (antes se llamaba imputado) por ser posible autor de un delito de coacciones. Esta es una de las desagradables sorpresas que tiene no acudir a un abogado que conozca el derecho arrendaticio: que además de que no me paga tengo que pagarle yo la electricidad y el agua.

El procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas a la misma (la cuota de la comunidad de propietarios, los suministros, la contribución… si es que se pactó que eran de cuenta del inquilino) es sumamente complejo, no por la tramitación, sino por el elenco de posibilidades que la ley permite. Y como no quiero aburrirle, no voy a explicarle ni desarrollarle esas posibilidades, me limito a enumerar las más importantes:

  • Según se haya hecho o no el requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda el inquilino tendrá derecho a enervar o no la acción de desahucio.
  • Se puede acumular acciones: desahucio por falta de pago se pueden acumular la acción de reclamación de las rentas, acción que también se puede acumular al desahucio por expiración del plazo de duración del contrato. Pero hay que separar en el suplico de la demanda las acciones de forma clara.
  • Las cuantías de las demandas variarán según haya o no acumulación de acciones.
  • Puede usted en la demanda condonar rentas al inquilino (es una especie de premio) a cambio de que éste desaloje voluntariamente la vivienda o local dentro del plazo que usted quiera darle (plazo que nunca podrá ser inferior a 15 días desde que le llegue al inquilino la demanda con dicha oferta)
  • Puede usted solicitar la ejecución inmediata de la sentencia condenatoria del desahucio, sin esperar a que el juez la dicte, a fin de que se proceda al lanzamiento del inquilino el día y hora señalado por el juzgado, ahorrándose una demanda de ejecución.
  • Puede usted también reclamar en la demanda rentas futuras.

El inquilino demandado cuando reciba la demanda puede:

  • Si no ha sido requerido un mes antes de interponer la demanda, enervar la acción.
  • Si se le ofreció la condonación de toda o parte de la deuda, puede aceptarla.
  • Puede pagar lo que se debe.
  • Puede contestar la demanda y oponerse al desahucio (por ejemplo, alegando que usted, como arrendador, no ha cumplido con sus obligaciones de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, no ha hecho las obras y reparaciones necesarias que son de su cargo…).
  • Puede reconvenir (demandarle a usted pidiendo que se le dé respuesta a un derecho que el inquilino tiene reconocido por la ley o por el contrato. Lo más habitual es que reconvenga alegando compensación).
  • Puede mantenerse inactivo (rebelde -ni se conforma, ni se opone, ni comparece en el juzgado).

Según se comporte el inquilino, en base a las posibilidades indicadas, la respuesta judicial será distinta, dictando sentencia inmediatamente o tras la celebración de un juicio con la práctica de toda la prueba que en este tipo de procedimientos se puede practicar.

Por nuestra experiencia, les recomendamos que no permita que el impago de la renta supere dos mensualidades. Tolerar impagos durante más tiempo le va a ocasionar más pérdidas, gastos y disgustos. Y, por supuesto, a riesgo de repetirnos, contrate a un abogado para que le redacte el contrato. Para terminar, elija bien a los inquilinos, deben ser solventes, si no lo son mejor no alquile; no dude en pedirles la última declaración de la renta y las nóminas de los doce últimos meses. Incluya al cónyuge o a la pareja en el contrato. Si no son solventes, tendrá muchos problemas para que les paguen la renta. Puede exigir un fiador, puede contratar un seguro que le cubra un año de impago. Pero tenga claro que si el aspirante a inquilino no le quiere facilitar sus nóminas o la renta, es porque -salvo casos muy particulares- no le va a convencer su solvencia.