Qué se puede hacer ante un inquilino o arrendatario que deja de pagar la renta de la vivienda o del local de negocio que le tengo alquilado.
Si tengo un seguro que me cubra el impago, lo primero que tengo que hacer es darle conocimiento a la aseguradora de que el inquilino me debe las rentas de los meses de que se trate.
Es muy recomendable que los contratos de arrendamiento se los redacte un abogado, no los copie de internet ni se conforme con el que se le hace su asesor o gestor que no se licenció en derecho. Esto le evitará sorpresas desagradables.
Cuando no me pagan la renta, tenga o no tenga seguro, lo cierto es que, salvo que le tenga especial afecto o sepa de la mala racha que está pasando, no quiero que ese inquilino o arrendatario siga en mi vivienda o local, quiero que se vaya, me pague que ya me buscaré a uno que sea más serio y formal.
Acuda a un abogado. Lo primero que es aconsejable hacer es requerirlo de forma que quede constancia del contenido de lo que se le requiere y de que lo recibe el inquilino o arrendatario (un papel con el requerimiento cuya copia firma y fecha el inquilino es suficiente, también un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, un acto de conciliación o un requerimiento notarial son otros medios válidos si el inquilino no quiere firmarnos la copia del requerimiento)
Una vez requerido -y no me quiero extender mucho en los motivos, beneficios y conveniencias del requerimiento y de otros aspectos del procedimiento judicial al que me voy a referir a continuación, porque si no el post se hace interminable y todo aquél que no es abogado se aburriría leyéndolo-, si no ha atendido el requerimiento y no ha pagado lo que adeuda, hay que demandarlo. Si no quiere se vaya de la vivienda (o del local), sólo lo demandará por el impago de rentas. Si quiere que se marche, además de reclamarle el pago, lo demandará para que lo desahucien (acuerde el juez que tiene que irse de la vivienda por las buenas, dentro de un breve plazo, o por las malas el día que el juez señala).
Si el contrato no se lo redactó un abogado y el inquilino o arrendatario no tiene los suministros registrados a su nombre o domiciliados en una cuenta de su titularidad, sino que usted (como titular de los suministros) paga la factura (o se la cargan en su propia cuenta) y luego el inquilino o arrendatario le reembolsa el importe de las facturas, no puede dejar de pagar los suministros (la electricidad, el gas, el agua y basura… pues si lo hace se puede ver en un Juzgado declarando como investigado (antes se llamaba imputado) por ser posible autor de un delito de coacciones. Esta es una de las desagradables sorpresas que tiene no acudir a un abogado que conozca el derecho arrendaticio: que además de que no me paga tengo que pagarle yo la electricidad y el agua.
El procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas a la misma (la cuota de la comunidad de propietarios, los suministros, la contribución… si es que se pactó que eran de cuenta del inquilino) es sumamente complejo, no por la tramitación, sino por el elenco de posibilidades que la ley permite. Y como no quiero aburrirle, no voy a explicarle ni desarrollarle esas posibilidades, me limito a enumerar las más importantes:
- Según se haya hecho o no el requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda el inquilino tendrá derecho a enervar o no la acción de desahucio.
- Se puede acumular acciones: desahucio por falta de pago se pueden acumular la acción de reclamación de las rentas, acción que también se puede acumular al desahucio por expiración del plazo de duración del contrato. Pero hay que separar en el suplico de la demanda las acciones de forma clara.
- Las cuantías de las demandas variarán según haya o no acumulación de acciones.
- Puede usted en la demanda condonar rentas al inquilino (es una especie de premio) a cambio de que éste desaloje voluntariamente la vivienda o local dentro del plazo que usted quiera darle (plazo que nunca podrá ser inferior a 15 días desde que le llegue al inquilino la demanda con dicha oferta)
- Puede usted solicitar la ejecución inmediata de la sentencia condenatoria del desahucio, sin esperar a que el juez la dicte, a fin de que se proceda al lanzamiento del inquilino el día y hora señalado por el juzgado, ahorrándose una demanda de ejecución.
- Puede usted también reclamar en la demanda rentas futuras.
El inquilino demandado cuando reciba la demanda puede:
- Si no ha sido requerido un mes antes de interponer la demanda, enervar la acción.
- Si se le ofreció la condonación de toda o parte de la deuda, puede aceptarla.
- Puede pagar lo que se debe.
- Puede contestar la demanda y oponerse al desahucio (por ejemplo, alegando que usted, como arrendador, no ha cumplido con sus obligaciones de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, no ha hecho las obras y reparaciones necesarias que son de su cargo…).
- Puede reconvenir (demandarle a usted pidiendo que se le dé respuesta a un derecho que el inquilino tiene reconocido por la ley o por el contrato. Lo más habitual es que reconvenga alegando compensación).
- Puede mantenerse inactivo (rebelde -ni se conforma, ni se opone, ni comparece en el juzgado).
Según se comporte el inquilino, en base a las posibilidades indicadas, la respuesta judicial será distinta, dictando sentencia inmediatamente o tras la celebración de un juicio con la práctica de toda la prueba que en este tipo de procedimientos se puede practicar.
Por nuestra experiencia, les recomendamos que no permita que el impago de la renta supere dos mensualidades. Tolerar impagos durante más tiempo le va a ocasionar más pérdidas, gastos y disgustos. Y, por supuesto, a riesgo de repetirnos, contrate a un abogado para que le redacte el contrato. Para terminar, elija bien a los inquilinos, deben ser solventes, si no lo son mejor no alquile; no dude en pedirles la última declaración de la renta y las nóminas de los doce últimos meses. Incluya al cónyuge o a la pareja en el contrato. Si no son solventes, tendrá muchos problemas para que les paguen la renta. Puede exigir un fiador, puede contratar un seguro que le cubra un año de impago. Pero tenga claro que si el aspirante a inquilino no le quiere facilitar sus nóminas o la renta, es porque -salvo casos muy particulares- no le va a convencer su solvencia.
