- Nota actual del Registro de la Propiedad: Una nota simple actual (del mismo día que vamos a firmar el contrato) facilita información sobre quién es el propietario y si la vivienda tiene cargas, como hipotecas, servidumbres o embargos.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de pagos de la vivienda: Así no habrá sorpresa, dado que la vivienda responde del pago de los últimos recibos girados.
- Últimos recibos del IBI: Comprobaremos que la contribución -impuesto sobre bienes inmuebles- está pagada.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: Verificamos con él que la vivienda cumple con los requisitos legales para ser habitada.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para cualquier compraventa, detalla el consumo energético de la vivienda.
Qué es una servidumbre
Una servidumbre es un derecho real que permite a una persona (el propietario de un predio dominante) utilizar el predio de otra persona (predio sirviente) de una manera específica, generalmente para beneficio del predio dominante. Este derecho puede incluir, por ejemplo, el paso a través de una propiedad para acceder a otra, el derecho a instalar tuberías o cables, o el derecho a usar una fuente de agua que atraviesa la propiedad del otro.
Hay varios tipos de servidumbres, como:
- Servidumbre de paso: Permite el tránsito por la propiedad de otro.
- Servidumbre de luces y vistas: Relacionada con la posibilidad de tener vistas o luz desde una propiedad hacia otra.
- Servidumbre de acueducto: Para el paso de agua.
- Servidumbre de electricidad: Para el tendido de líneas eléctricas.
Estas servidumbres pueden ser constituidas por acuerdo entre las partes (servidumbre voluntaria), por imposición judicial, o por prescripción (uso continuado y no interrumpido durante un tiempo determinado).
QUIÉN DECIDE EL MODO DE ENTERRAR A UN FAMILIAR (Por ejemplo: incineración, enterramiento civil o religioso, clase de tumba…).
En España al funeral se le aplican las leyes de España, aunque el finado sea extranjero. Por tanto, las cuestiones que se refieren a la organización del funeral y a la validez o no de la voluntad del difunto al respecto de su funeral o destino de su cuerpo -como puede ser la cremación, la incineración, la congelación…- se rigen por el Derecho español.
Así pues hay que consultar la Ley 49/1978, de 3 de noviembre, de enterramiento en Cementerios Municipales y el Reglamento de Policía Sanitaria Mortuoria aprobado por Decreto 2263/1974, de 20 de julio, además de las normas de la Comunidad Autónoma del lugar donde se encuentre el cadáver.
¿Y quién decide sobre el funeral?
Las normas citadas indican que “Los ritos funerarios se practicarán sobre cada sepultura de conformidad con lo dispuesto por el difunto o con lo que la familia determine.”
Lo dispuesto por el difunto o por la familia, en su defecto, no puede ser contrario al orden público español, a las normas de seguridad pública y normas de policía (principalmente sanitaria), así lo dispone el artículo 8 del Código Civil.
En principio, a falta de disposición, por ejemplo en testamento vital, por parte del difunto, es la familia la que decide. ¿Pero qué familia? Hasta ahí no llega la ley, pero el Tribunal Supremo, hace 10 años, se pronunció sobre un caso que voy a detallar a continuación y fijó unas reglas a tener en cuenta para determinar quién decide.
El caso (STS 597/2015, de 4 de noviembre) Don Luis Manuel tuvo que demandar a su hija doña Margarita, porque un día inopinado trasladó, sin conocimiento ni consentimiento de don Luis Manuel, los restos mortales de su esposa (o sea, de la madre de Margarita) y uno de sus hijos (esto es, un hermano de Margarita) que fallecieron en los años 1993 y 1996 respectivamente. Don Luis se dio cuenta de esto porque en el año 2007, con ocasión de su visita al cementerio en los aniversarios a honrar a los difuntos, al ir a visitar los nichos donde se encontraban enterrados su esposa e hijo descubrió que ya no estaban allí sus cuerpos, y tras realizar diversas indagaciones supo que su hija -la citada doña Margarita – había ordenado la exhumación de los restos de ambos y había procedido a su incineración, sin que le hubiera revelado donde se encuentran las cenizas.
El enfado paterno fue tal que pidió al juez que le ordenara a su hija, doña Margarita, la entrega inmediata de las cenizas de su esposa e hijo o en su caso la determinación o ubicación exacta del lugar donde se encuentran, si estaban depositadas en un columbario público o privado, así como se la condenara a pagarle por daño moral la suma de 25.000 euros.
Doña Margarita no estuvo de acuerdo con la demanda de su padre y se opuso a la misma afirmando que su padre se había marchado de la localidad donde residían cuando falleció su madre sin comunicar su nuevo domicilio ni dejar dato alguno para su localización, dada la nula relación que existía con sus hijos, de los que aún vivían doña Margarita y otro hermano. Sostuvo que el motivo de solicitar la exhumación de los restos de su madre y hermano fue que estaba próximo a caducar el plazo de diez años concedido por el Ayuntamiento para ocupar los nichos de modo que, si no se procedía a la exhumación, los restos iban a ser enviados a un osario común, por lo que la solicitó al Ayuntamiento, y una vez concedida se procedió a la incineración echando las cenizas al viento en el Monte del Perdón.
Don Luis Manuel vio rechazada su petición por dos tribunales (el de primera (Juzgado de 1ª Instancia) y el de segunda instancia (Audiencia Provincial) y acudió al Tribunal Supremo insistiendo en su derecho, que tampoco se lo reconoció aunque por motivos formales y mala elección de la acción ejercitada.
No obstante, sin que sea un pronunciamiento vinculante, el Tribunal Supremo si da una pista de cómo actuar en estos casos de discrepancia entre familiares.
Dice el Supremo que la solución puede ver dada por la obligación de pagar los gastos de entierro o funeral, que es una obligación similar a la obligación de alimentos entre parientes, por tanto, decide el que primero tiene la obligación de prestar alimentos y si no existiera (porque falleció antes, por ejemplo), será el siguiente en el orden.
Vale, y qué ley determina ese orden.
Pues hay que ir a la ley de la residencia habitual del difunto (aunque alguna vez será la ley de la nacionalidad), en derecho español ese orden lo decide el artículo 144 del Código Civil:
“La reclamación de alimentos cuando proceda y sean dos o más los obligados a prestarlos se hará por el orden siguiente:
1.° Al cónyuge.
2.° A los descendientes de grado más próximo.
3.° A los ascendientes, también de grado más próximo.
4.° A los hermanos, pero estando obligados en último lugar los que sólo sean uterinos o consanguíneos.
Entre los descendientes y ascendientes se regulará la gradación por el orden en que sean llamados a la sucesión legítima de la persona que tenga derecho a los alimentos.”
Así pues, la solución vendría determinada por:
1º.- Quien pagó efectivamente los gastos de funeral o entierro (la organización del entierro la decide el que paga).
2º.- Si paga un seguro del difunto o pagan varios familiares:
1.°El cónyuge, no separado de hecho ni de derecho. Parece que la pareja de hecho aquí no tiene nada que decir.
2.° A los descendientes de grado más próximo: Primero los hijos, después los nietos, luego los biznietos…
3.° A los ascendientes, también de grado más próximo: primero los padres, luego los abuelos…
4.° A los hermanos, pero estando obligados en último lugar los que sólo sean uterinos o consanguíneos (esto es, los que son hermanos sólo de madre o sólo de padre, esto es, que tienen en común un solo progenitor).
SOBRE LA INCIDENCIA DE LOS RUIDOS EN LOS DERECHOS FUNDAMENTALES DE LAS PERSONAS, en concreto en los derechos a la integridad física y moral, a la intimidad personal y familiar, a la inviolabilidad del y al libre desarrollo de la personalidad, orientada a la plena efectividad de estos derechos fundamentales.
La Constitución Española no consagra derechos meramente teóricos o ilusorios, sino reales y efectivos razón por la cual es preciso asegurar su protección no sólo frente a las injerencias tradicionales, sino también frente a los riesgos que puedan surgir en una sociedad tecnológicamente avanzada.
En la legislación española, el mandato constitucional de proteger la salud (artículo 43 de la Constitución) y el medio ambiente (artículo 45 de la Constitución) engloban en su alcance la protección contra la contaminación acústica. Además, la protección constitucional frente a esta forma de contaminación también encuentra apoyo en algunos derechos fundamentales reconocidos por la Constitución, entre otros, el derecho a la intimidad personal y familiar, consagrado en el artículo 18.1.
El ruido, en la sociedad de nuestros días, puede llegar a representar un factor psicopatógeno y una fuente permanente de perturbación de la calidad de vida de los ciudadanos. Así lo acreditan, en particular, las directrices marcadas por la Organización Mundial de la Salud sobre el ruido ambiental, cuyo valor como referencia científica no es preciso resaltar. En ellas se ponen de manifiesto las consecuencias que la exposición prolongada a un nivel elevado de ruidos tienen sobre la salud de las personas (v.gr. deficiencias auditivas, apariciones de dificultades de comprensión oral, perturbación del sueño, neurosis, hipertensión e isquemia), así como sobre su conducta social (en particular, reducción de los comportamientos solidarios e incremento de las tendencias agresivas).
Del ruido no se escapan los ladridos –más aún aquellos emitidos al unísono de un número elevado de perros-, de manera más o menos continúa y tanto de día como de noche, pues es evidente que causan molestias a los vecinos de los inmuebles colindantes.
Ahora bien, para que el ruido constituya «inmisión» enjuiciable como conflicto, en el marco de las relaciones de vecindad, es preciso que concurran en él los caracteres que en ese contexto la perfilan:
A) Injerencia indirecta en la esfera jurídica ajena.
B) Producción en el ejercicio de las facultades de uso o goce sobre una finca.
C) Introducción en finca ajena con repercusión en las personas o sus bienes.
D) Persistencia, reiteración o continuidad de la injerencia sonora.
E) Amenaza, iniciación y cesación de la inmisión sonora.
Y, a diferencia de la licitud, enjuiciable en sí misma, la normalidad del uso entraña un juicio comparativo referido a la actividad a que se destina el inmueble y al modo y condiciones en que se ejerce, en relación a lo que es común en el entorno en actividades de igual o semejante naturaleza e incidencia en él. La normalidad del uso ha de predicarse tanto de la actividad desarrollada en la finca, como de los empleados en su ejercicio. Para la calificación de la normalidad de un uso habrá de estarse al carácter predominantemente residencial, industrial, agrícola o ganadero de la zona, atendiendo más que a la calificación y clasificación del suelo en los instrumentos de planeamiento urbanístico, a la situación real de la zona de influencia del uso o actividad de cuya inmisión se trate.
La normalidad del uso no viene determinada solamente por el tipo de aprovechamiento a que la finca se destina en relación con los de las fincas de su entorno, sino también por el modo y los medios con que se ejercita, atendidas asimismo las características del lugar, de suerte que las inmisiones que produzcan no sean apreciablemente superiores a las de las demás fincas con idéntico o similar destino en la zona.
La normalidad del destino no ampara los excesos que en el ejercicio de la actividad o en el uso y disfrute de la finca puedan originarse.
La normalidad en el ejercicio de la actividad requiere en primer término la adecuación del lugar en que ha de desarrollarse. Un lugar que, por sus dimensiones, por razón de la distancia a otros inmuebles, por sus características estructurales o por su falta de acondicionamiento resulte inapropiado al uso, impedirá calificar como normal su ejercicio sin la introducción de las correcciones que subsanen tales deficiencias.
La autorización administrativa de la actividad permite estimar de principio acreditado el cumplimiento por la instalación y su emplazamiento de las disposiciones establecidas en interés general para su puesta en funcionamiento; pero en ningún caso alcanza a asegurar el normal desarrollo de la actividad licenciada, ni llega desde luego a legitimar las inmisiones nocivas o molestas que de él puedan derivarse en perjuicio de sus vecinos.
No sólo las condiciones estructurales del local, sino también las del inmueble sobre el que pueden proyectarse los efectos de su explotación han de ser tenidas en cuenta y valoradas por quienes pretenden instalar un negocio o industria en él.
Son quienes van a instalar el negocio productor de ruidos los que en caso de una eventual respuesta insuficiente del edificio a que elemento perturbador, por los materiales con que está construido, vienen «obligados a incrementar las medidas de insonorización para compensar ese déficit».
Supuesta la idoneidad del emplazamiento y su adecuado acondicionamiento, la normalidad del uso ha de predicarse también del modo en que el mismo se ejerce conlleva a cabo. La conducta o actividad desarrollada en él ha de adecuarse a las exigencias y pautas que son comunes o habituales en usos de sus características, habida cuenta de las necesidades y utilidades que les son propias, de los medios ordinariamente empleados en su satisfacción y de su incidencia en el entorno vecinal.
Desde esta óptica se han considerado ajenas a un normal uso las inmisiones sonoras causadas por la antigüedad, defectuosa instalación o mal funcionamiento de los instrumentos, aparatos o máquinas que las producen; por la desviación de la actividad realizada de aquélla para la que se hallaba acondicionada la finca; por la sobreexplotación de negocios con la concentración desmedida e incontrolada de clientela; la inhibición frente a sus actitudes y conductas en el establecimiento y sus accesos; la prolongación del horario de atención al público y la anulación, inaplicación o desuso de los limitadores de sonido existentes en los aparatos musicales; o por el mantenimiento en viviendas y apartamentos de compartimentos y prácticas inhabituales en una ordinaria convivencia domiciliaria, como la reiteración de escándalos domésticos, la de reuniones o fiestas tumultuosas, o la audición a todo volumen de aparatos de radio y televisión.
De todas maneras un uso normal de la propiedad inmobiliaria, tanto en lo relativo a la naturaleza del aprovechamiento como en lo que concierne al modo de llevarlos cabo, con arreglo a los parámetros comparativos a que se ha hecho mención, no excluye la producción de inmisiones acústicas en las propiedades de su entorno, que no obstante tal normalidad pueden ser por tu intensidad, continuidad o prolongación nocivas o simplemente molestas, incómodas o perturbadoras para los vecinos.
Y la sola normalidad del uso que las provoca no puede determinar por sí sola su obligada tolerancia. En materia de inmisiones, y especialmente tratándose de inmisiones sonoras, el criterio del uso normal ha de conjugarse con el de la normal tolerabilidad de las repercusiones que produce en su entorno, e incluso supeditarse a él.
La práctica diaria real, sin embargo, con alta frecuencia demuestra que las inmisiones intolerables proceden a su vez de un anormal uso o ejercicio del derecho por parte de quien las origina que un uso normal sólo en contadas ocasiones desemboca en inmisiones intolerables.
A diferencia de otras inmisiones, de difícil cuantificación, la intensidad del ruido es susceptible de una precisa medición; y distintas disposiciones administrativas de diverso rango y procedencia, especialmente autonómica y local, regulan con detalle los niveles de inmisión sonora, máximos permitidos en función de las zonas y el horario en que se produzcan y de los emisores acústicos que las generen. La existencia de esta ordenación plantea la cuestión de su valor y eficacia en la determinación civil del límite de tolerancia.
La jurisprudencia, que de manera generalizada se ha venido pronunciando por la independencia del orden jurisdiccional civil en la fijación de la tolerancia debida por razón de vecindad a las inmisiones sonoras, defendiendo su puntual determinación en función de las circunstancias del caso, recurre con frecuencia a los valores máximos que las normas administrativas establecen para justificar la intolerabilidad de las que los sobrepasan. Tal contradicción más aparente que real se ha justificado con la reiterada afirmación de que el cumplimiento de las disposiciones administrativas no exonera de responsabilidad al autor del daño cuando su mismo acaecimiento revela la insuficiencia de las medidas adoptadas en su cumplimiento para prevenir y evitar el resultado acaecido. Esta tendencia jurisprudencial se asienta en la consideración de que los niveles administrativamente establecidos, al haber sido concebidos en interés general y en no pocas ocasiones con cierta permisividad, difícilmente hallan en las particulares circunstancias del caso justificación bastante para su superación, pero que por debajo de ellos el juicio de tolerancia civil es más relativo y ha de conjugar, con estos valores, otros factores y circunstancias peculiares del caso concreto examinado.
La autonomía del orden civil respecto de la reglamentación administrativa en la apreciación de la tolerabilidad de las molestias ha sido repetidamente puesta de relieve por la jurisprudencia en aplicación de la disposición de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la ley de Propiedad Horizontal, relativas a las actividades molestas para los vecinos.
Por ejemplo, en una sentencia se declaró que existe una injerencia y perturbación ilegitima en el derecho de propiedad de los demandantes a causa de excesivos ruidos producidos por la actividad de perrera-refugio ejercida por la demandada y por la Asociación Refugio del Perrete, y se condena a ambas demandadas a cesar en la actividad y a desalojar la totalidad de los perros que hay en sus instalaciones actuales de Cerro Betas, y abstenerse de desarrollar un nueva actividad que pueda causar inmisiones en las propiedades de los demandantes como mínimo en un radio de 2.000 metros.
LAS DISTANCIAS QUE HAY QUE GUARDAR CON LA PROPIEDAD DEL VECINO CUANDO SE PLANTAN ÁRBOLES O ARBUSTOS EN NUESTRA FINCA (URBANA O RÚSTICA).
No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.
Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.
Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.
Se trata de limitaciones a la facultad que el dueño tiene de gozar de la propiedad de un bien inmueble, en concreto, a la libertad de plantar en el propio terreno. Aunque la ley habla de heredad, que parece remitirnos a un terreno rústico y no urbano, los tribunales han interpretado que estas normas se aplican a las fincas o propiedades de ambas clases –rústicas o urbanas-.
Esta limitación es recíproca, esto es, que la tengo yo y también la tiene el vecino de al lado o colindante
¿Y qué finalidad tiene esta limitación? Pues la de permitir la convivencia. Evitar que las raíces invadan el suelo del vecino (pudiendo empobrecerlo al absorber sus nutrientes) o las ramas de los árboles altos el vuelo del colindante (perjudicando sus construcciones, proyectando sombra no deseada o privando de luz y aire). En definitiva, las plantaciones próximas a la divisoria de dos fincas o propiedades son susceptibles de causar molestias, fastidios, engorros… y por eso se imponen unas distancias mínimas. Basta que se infrinjan las distancias para poder pedir el arranque de lo plantado (no se exige por la ley que se produzcan dichas incomodidades).
Tengan en cuenta que aquí hablamos siempre de meras molestias e incomodidades, no de perjuicios, pues los perjuicios implican un detrimento, esto es, un deterioro, un daño que debe ser indemnizado por quien lo ocasiona.
Cómo sé a qué distancia puedo plantar o me pueden plantar arbustos o árboles.
Pues antes de consultar cualquier otra norma, incluso del Código Civil, hay que estar al acuerdo de los vecinos, ya que estos pueden establecer las distancias ampliándolas o disminuyéndolas conforme a sus intereses (siempre, claro está, que estén de acuerdo ambos colindantes: mi vecino y yo).
Si yo no he llegado a ningún acuerdo con mi vecino (ni los anteriores propietarios de la finca tampoco) tengo que consultar si existe alguna ordenanza publicada por el Ayuntamiento donde radique la propiedad o alguna normativa que al respecto haya publicado la Comunidad Autónoma.
En algunas localidades gallegas hay costumbre (que debe ser probada) de no guardar la distancia que se indica en el Código Civil español (y que hemos indicado en los primeros párrafos de este post). Si se planta a menor distancia, se cortan las ramas y raíces que invadan nuestra propiedad, pero no podemos exigir que se arranquen los árboles. En el País Vasco hay diversos Decretos Forales. En Cataluña hay que leer el Código Civil de Cataluña (principalmente los artículos 546-4 y 546-5). En Navarra la Ley 367.1. En Aragón el Código de Derecho Foral Aragonés (artículo 540).
Si no hay un acuerdo previo entre los vecinos, ni tampoco ordenanzas, ni normativa autonómica tengo que acudir al derecho civil de mi comunidad (si tiene derecho foral al respecto, es decir, el derecho que he indicado en el párrafo anterior) y si no hay al Código Civil (que regula estas distancias en los artículos 591 y 592, cuyo contenido aparece al principio de este post).
También hay que consultar el Decreto 2661/1967, de 19 de octubre, por el que se aprueban las Ordenanzas a las que han de someterse las plantaciones forestales en cuanto a la distancia que han de respetar con las fincas colindantes. Este Decreto se aplica en defecto de lo dispuesto por ordenanzas locales o costumbres de la misma naturaleza (es decir, por encima de la voluntad de las partes, de la normativa autonómica y del Código Civil). Como medida general para la plantación de árboles forestales en las colindancias con cultivos agrícolas deberán respetarse las siguientes distancias: especies de coníferas o resinosas, tres metros; especies de frondosas, cuatro metros; especies del género eucalipto, seis metros. Cuando la colindancia se refiera a terrenos de pradera, las distancias anteriores se disminuirán en un metro para todas las clases de especies consideradas.
El propietario de una finca que desee realizar la plantación con especies forestales a distancia inferior de lo previsto en el artículo segundo, por estimar que debido a circunstancias especiales no puede ocasionar perjuicio al colindante, podrá presentar la oportuna solicitud razonada en la autoridad administrativa competente, a cuya jurisdicción administrativa pertenezca el predio.
CUÁLES SON LAS ASOCIACIONES DE CONSUMIDORES REPRESENTATIVAS
Esta pregunta nos la hacemos al leer el artículo 11.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Cuando los perjudicados por un hecho dañoso sean una pluralidad de consumidores o usuarios indeterminada o de difícil determinación, la legitimación para demandar en juicio la defensa de estos intereses difusos corresponderá exclusivamente a las asociaciones de consumidores y usuarios que, conforme a la Ley, sean representativas.»
Hay que buscarlas en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. El artículo 24.2 nos dice: «A efectos de lo previsto en el artículo 11.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tendrán la consideración legal de asociaciones de consumidores y usuarios representativas las que formen parte del Consejo de Consumidores y Usuarios, salvo que el ámbito territorial del conflicto afecte fundamentalmente a una comunidad autónoma, en cuyo caso se estará a su legislación específica.»
Son intereses difusos aquellos de consumidores o usuarios interesados que no son fácilmente determinables (la nota de determinabilidad del colectivo es fundamental para distinguir los intereses difusos de los intereses colectivos no difusos) Así se recoge en la STS (1ª) 861/2010, 29 diciembre.
QUÉ ES LA ACCIÓN DE JACTANCIA O PROVOCATORIA
La acción de jactancia o provocatoria, que encuentra su regulación en la Ley 46, Título II, Partida Tercera, de la Ley de Partidas, y cuya aplicación hoy en día es realmente excepcional o restrictiva, tiene un doble elemento:
a) el supuesto de hecho, constituido por la jactancia o difamación, que naturalmente ha de ir revestido de un cierto matiz de publicidad; y
b) el mecanismo y finalidad procesal, basados en el principio de la provocación a accionar.
Históricamente se desenvolvió, en cierto sentido, como un medio de específica protección del derecho al honor, pero en tiempos más modernos adquirió la finalidad de «que el que se jacta de un derecho lo ejercite en el término que se le fije y de no hacerlo se le impone perpetuo silencio».
En la tutela judicial frente a las intromisiones ilegítimas en los derechos constitucionales al honor y a la propia imagen se puede solicitar y obtener al amparo de la Ley Orgánica 1/1982 de 5 de mayo: aquél que se vanagloria de ser titular de un derecho, puede ser demandado para que lo ejercite en el término que se le fije, imponiéndosele, de no verificarlo, perpetuo silencio.
La acción de jactancia sigue precisando hoy en día de una perturbación pública a través de una notoria ostentación de un derecho que provoca un menoscabo moral en el afectado que se trata de corregir a través de la solicitud (acción de provocación) de que ejercite el derecho o calle para siempre.
Se entiende que no hay ostentación ni perjuicio cuando se envían burofax para interrumpir la prescripción o correspondencia privada entre las partes que no alcanza proyección pública ni notoriedad.
Aun cuando se pueden encontrar alguna resolución aislada en sentido contrario, la jurisprudencia menor mayoritaria entiende que la denominada acción de jactancia sí sería viable en supuestos de posibles reclamaciones judiciales por accidentes de tráfico que se dilatan indebidamente frente a las aseguradoras y ello por mor de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Sentencia 158/2009 de 12 Mar. 2009, Rec. 885/2004.
Por tanto, se puede concluir que la acción de jactancia, pese a carecer de expresa regulación legal, es admisible en nuestro sistema procesal, debiendo entenderse de una forma restrictiva. Lo que sí es evidente es que la procedencia de la acción de jactancia requiere de una dilación indebida e injustificable en la reclamación judicial, que habrá de ser patente e indiscutible, dado su citado carácter restrictivo y de una notoriedad o cierta publicidad, esto es, que no quede entre las partes sin que terceros conozcan la “jactancia” del que tiene derecho a reclamar y no lo hace pero lo dice.
CONSEJO PARA EL COPROPIETARIO DILIGENTE. COMUNIDADES DE BIENES, HERENCIAS CON VARIOS BENEFICIARIOS…
Si tengo una vivienda con mis tres hermanos que heredamos de nuestro padre o de nuestra madre, o de ambos, o de otro pariente o conocido. Si, como inversión o por otro motivo, compré un local con otras personas. Si, en definitiva, tengo un inmueble en copropiedad con otras personas y queremos venderlo, es muy conveniente tener en cuenta lo que aconsejo a continuación referente al encargo de venta con una inmobiliaria o agente de la propiedad inmobiliaria.
Salvo muy raras ocasiones en las que se logra acreditar que hubo un mandato a favor de uno de los copropietarios de un inmueble por parte del resto de copropietarios, lo habitual es que se condene al pago de los honorarios de la agencia inmobiliaria que media en la venta únicamente al copropietario que encargó sus servicios, y no al resto de copropietarios, aunque éstos resulten beneficiados con la venta efectiva del inmueble gracias a las gestiones de la agencia inmobiliaria.
CONSEJO: Cuando se encargue en una inmobiliaria la venta de un inmueble que pertenece a varias personas (ya sea en propiedad plena o en nuda propiedad al existir un usufructo) lo más conveniente es que el contrato de mediación con la inmobiliaria lo suscriban todos y cada uno de los copropietarios y, en su caso, usufructuarios. De esta forma el copropietario que se ha molestado en hacer los trámites para la venta se evitará los disgustos de tener que abonar él solo el 5%, o el porcentaje que sea, del precio de la venta y el resto de copropietarios quedar beneficiados de las gestiones realizadas por la inmobiliaria sin tener que contribuir al pago de sus servicios.
PERSONAS CON DISCAPACIDAD. La reforma (I)
Todo ha cambiado a raíz de la Ley 8/2021, de 2 de junio.
Ya no tienen relevancia, a la hora de hablar de capacidad, las deficiencias físicas que antes convertían en incapacitado a una persona: sordera, ceguera…). Se trata de que estas personas recuperen su dignidad, menoscabada durante tantos años con un proteccionismo genérico que no distinguía casos muy distantes entre sí, con soluciones que en muchas ocasiones convertían en torpe al que no lo era, sustituían su voluntad por la un tercero cuando lo único que precisaba era un apoyo para salvar las barreras que la sociedad coloca indiscriminadamente.
Ahora lo esencial es la discapacidad que se proyecta sobre la toma de decisiones y la plena y efectiva participación en la sociedad en igualdad de condiciones con los demás. Se trata de ver si hay o no capacidad para realizar actos con eficacia jurídica, independientemente de cuál sea la causa u origen de esa falta de capacidad, para proveer a esa persona de medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica. En otras palabras, se trata de dotar a las personas con discapacidad que afecta a su aptitud de conocer y de querer de todos los mecanismos que se proyectan en el proceso de toma de decisiones.
Las personas con discapacidad tienen capacidad jurídica en igualdad de condiciones con las demás en todos los aspectos de su vida. Para que esto no se vea impedido por las barreras de toda clase que puedan encontrar, se les proporcionará acceso al apoyo que puedan necesitar en el ejercicio de su capacidad jurídica (esto es, en el ejercicio de su capacidad de obrar, de actuar válidamente en Derecho).
Esas medidas de apoyo han de ir acompañadas de salvaguardias adecuadas y efectivas para impedir abusos, que respeten los derechos, la voluntad y las preferencias de la persona con discapacidad, que no haya conflictos de intereses ni influencia indebida por quien presta el apoyo, que sean proporcionales y adaptadas a las circunstancias de la persona (un traje a medida para cada persona según sus necesidades y no tallas únicas, como sucedía antes de la reforma de 2021), que se apliquen en el plazo más corto posible y que estén sometidas a exámenes periódicos por un juez independiente e imparcial.
LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mogán a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa.
Respecto de la cuestión relativa a la prescripción adquisitiva es doctrina consolidada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 3 de abril y 19 de julio de 2017, 7 de marzo y 25 de octubre de 2018, 20 de noviembre de 2019 y 21 de septiembre de 2021, entre otras), que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral, pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
En la Resolución de 5 de diciembre de 2014, a propósito de una escritura pública para la inscripción de la adquisición de dominio por usucapión acompañada de determinadas pruebas testificales y documentales, y un acta de reconocimiento de derecho, se admitió la posibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes obliga a tener en cuenta las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 26 de abril de 2006), dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.
Dicha doctrina ha sido elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva pero su fundamento –los limitados medios con los que cuenta el registrador para realizar su labor–, es igualmente aplicable al supuesto de la prescripción adquisitiva, pues de los hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas previstas en el ordenamiento (vid. Resolución de 7 de marzo de 2018).
Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título (consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo (artículo 1462 del Código Civil), aunando los requisitos legales para producir la transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial como consecuencia de la usucapión exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. Resolución de 25 de abril de 1989).
No se trata de poner en duda la existencia de los hechos puestos de manifiesto ante el notario autorizante sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio unilateral de quien solicita la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2013). Serán los tribunales de justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan –una vez se obtenga sentencia firme– la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria).
No en vano es doctrina secular de este Centro Directivo que estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, para lograr la inscripción en favor del interesado en virtud de la usucapión conforme a las normas civiles sustantivas de aplicación, será preciso obtener una sentencia judicial que así lo declare y en la que se dé intervención a los titulares registrales o a sus sucesores.