NOTA SIMPLE: CARGAS: REPARCELACIÓN O GASTOS DE URBANIZACIÓN. QUÉ SIGNIFICAN.

Me interesa comprar una finca, un solar estupendo para hacerme una casa. He ido al Registro a sacar una nota simple y me encuentro que como cargas aparece que la finca está sujeta a un proyecto de reparcelación urbanística.

Significa que se ha dado iniciación a un expediente de reparcelación y la afección de la finca o parte de ella al proceso urbanizador.

El comprador adquiere en este caso una finca que va a ser sustituida por otra, y tendrá que hacerse cargo de los gastos de urbanización que resulten, de la forma contemplada en el proyecto de reparcelación. Debe acudir al órgano actuante (Ayuntamiento principalmente) para poder ser tenido en cuenta en el expediente, porque en caso contrario su inscripción se cancelará al inscribirse la reparcelación, y deberá volver a inscribir su compra sobre la finca nueva, en virtud de un título en el que figure la nueva descripción de ésta.

Podemos definir las reparcelaciones urbanísticas como aquellos procedimientos por los cuales los propietarios de terrenos afectados por la ejecución del planeamiento urbanístico (PGOU), aportan sus parcelas originarias con el fin de recibir otras de resultado o su compensación económica o equivalente, logrando con ello la reorganización de los terrenos afectados por la unidad de ejecución, de modo que las fincas resultantes se adquieren con todas las obligaciones y derechos que lleva implícita la transformación urbanística. Las fincas resultantes de la aprobación de un proyecto de reparcelación quedan sujetas al cumplimiento de la obligación de urbanizar y demás obligaciones derivadas del proyecto. Esta afección alcanza por ley a la totalidad de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre las fincas de resultado, incluso, con carácter general, a aquéllos cuyos derechos constaran inscritos en el Registro con anterioridad al proyecto. Esta obligación se hace constar bien por nota marginal o en el propio asiento de inscripción en el Registro mediante la sujeción de la finca al saldo resultante de la liquidación definitiva del proyecto, reflejando el importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieran tener lugar. Estos saldos reflejan las cantidades que suponen el costear la urbanización hasta que se produce la conclusión definitiva. Dicha afección registral está sujeta a un plazo de caducidad de siete años, y no cabe su prórroga. No obstante, si durante la vigencia de la afección se justifica que se ha elevado a definitiva la cuenta de liquidación provisional y han transcurrido dos años a contar desde la fecha de la constatación en el Registro del saldo definitivo, su caducidad puede tener lugar por el transcurso de dichos dos años. Sin perjuicio de lo anterior, la afección podrá cancelarse antes de su fecha de caducidad, a instancia de parte interesada previo cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley. En caso de incumplimiento de la obligación de pago, puede que la Administración Pública opte por el cobro a través del procedimiento administrativo de apremio ordenando, en su caso, la práctica de la correspondiente anotación preventiva.

El comprador, si consta esta afección y no ha transcurrido su plazo de caducidad, deberá informarse en la Administración actuante, del estado en que se encuentra la deuda, y de si ya se ha fijado la cantidad que hay que pagar definitivamente por su finca, ya que una vez que la adquiera deberá hacerse cargo de los pagos pendientes, respondiendo de ellos la propia finca.

QUÉ ES UNA HIPOTECA

Una manera más de garantizar que se va a recuperar el dinero que se presta y el precio que se gana por prestar el dinero (los intereses).

La hipoteca es la garantía que recae directa e inmediatamente sobre un bien inmueble (el piso, la casa, el solar, la finca), generalmente como consecuencia de la concesión de un préstamo o crédito por el banco (acreedor) a una persona que normalmente es el titular de la vivienda, aunque esto último no es condición indispensable pues el préstamo se puede conceder a un tercero y el titular ofrecer la vivienda o finca como garantía. Al ser la hipoteca la garantía para la devolución del préstamo o  crédito, ante el impago de éste, se puede proceder ejecutivamente contra el bien hipotecado, a través de los procedimientos regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil o del procedimiento de venta extrajudicial ante Notario.

El comprador de un bien inmueble hipotecado, antes de firmar la escritura, debería elegir entre una de estas tres opciones:


  1. exigir al vendedor que con anterioridad a su compra cancele la hipoteca comprando así libre de cargas,

  2. retener del precio la cantidad que se deba de la hipoteca y satisfacer él al banco la cantidad debida,

  3. subrogarse en ella con consentimiento de la entidad acreedora, lo que tiene la
    ventaja de no tener que desembolsar el dinero en el momento de la venta.

Si el acreedor (banco normalmente) inició el procedimiento para cobrar el crédito garantizado por hipoteca, el comprador deberá exigir la cancelación de la nota marginal de ejecución antes de comprar, para asegurarse de que se ha paralizado el procedimiento, ya que en caso contrario, su inscripción de compraventa podría ser cancelada por la ejecución. 

Qué es una servidumbre

Una servidumbre es un derecho real que permite a una persona (el propietario de un predio dominante) utilizar el predio de otra persona (predio sirviente) de una manera específica, generalmente para beneficio del predio dominante. Este derecho puede incluir, por ejemplo, el paso a través de una propiedad para acceder a otra, el derecho a instalar tuberías o cables, o el derecho a usar una fuente de agua que atraviesa la propiedad del otro.

Hay varios tipos de servidumbres, como:

  • Servidumbre de paso: Permite el tránsito por la propiedad de otro.
  • Servidumbre de luces y vistas: Relacionada con la posibilidad de tener vistas o luz desde una propiedad hacia otra.
  • Servidumbre de acueducto: Para el paso de agua.
  • Servidumbre de electricidad: Para el tendido de líneas eléctricas.

Estas servidumbres pueden ser constituidas por acuerdo entre las partes (servidumbre voluntaria), por imposición judicial, o por prescripción (uso continuado y no interrumpido durante un tiempo determinado).

EL RECHAZO DEL PACTO COMISORIO EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO

PACTO COMISORIO: se presume este pacto legalmente prohibido cuando después de otorgar un préstamo hipotecario se concede poder al acreedor para la venta de la finca, sin que la compra esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición (con abstracción de su valor).

 Se da este pacto, entre otros supuestos, cuando las personas que reciben el préstamo (prestatarios) apoderan al acreedor, prestamista o a un tercero designado por él. para vender la citada finca y, en su día, cobrar el precio y cancelar las garantías, aunque incida en la figura de la autocontratación o haya contraposición de intereses.

El fundamento de esta prohibición de pacto comisorio tiene rancio abolengo en nuestro Derecho y constituye doctrina jurisprudencial y registral permanente, pues su finalidad es impedir que el acreedor se apropie del bien en cuestión en pago de su crédito, independientemente de la forma que se le dé, por lo que resulta aplicable a toda suerte de negocios jurídicos (ya sean indirectos, simulado o fiduciarios, simples o complejos o cualquier otro).

LA NECESIDAD DE PROTOCOLIZAR UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL PARA QUE LA MISMA ACCEDA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

La Registradora de la Propiedad nº 5 de Oviedo se negó a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial que contenía la disolución y liquidación de la comunidad de bienes (una comunidad hereditaria) existente entre el dos personas o un auto aprobatorio de transacción judicial relativa a la liquidación de una sociedad conyugal (en un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales)…

Los interesados protestan (mediante un recurso) porque entienden que el acuerdo particional presentado en sede judicial al encontrarse encabezado por Procurador y firmado por Letrado y unido a un procedimiento, no tiene la naturaleza de documento privado sino que, en todo caso, deberá ser calificado como documento procesal. Cuaderno que forma parte de la resolución y goza de la condición de documento judicial auténtico que pone fin de forma firme y definitiva a una contienda judicial. La necesidad de instrumentar dicho cuaderno particional por medio de escritura notarial no aporta mayor seguridad jurídica que la que aporte el propio auto.

Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de abril de 2017, 6 de septiembre de 2016 y de 11 de octubre de 2017, entre otras avalan la negativa de la Registradora de la Propiedad al considerar todas estas resoluciones que el documento presentado no es título inscribible en el Registro de la Propiedad al ser un certificado comprensivo de un auto en el que se aprueba un acuerdo alcanzado por las partes y ratificado a presencia judicial, sin que resulte relación alguna de este proceso (en el caso del acuerdo transaccional alcanzado en la liquidación de los gananciales) con el previo de nulidad, separación o divorcio, lo que hace que no pueda ser considerado como parte del convenio regulador de los efectos de la separación o divorcio. El hecho de que un acuerdo transaccional esté homologado judicialmente, no altera el carácter privado del documento.

La Dirección General de los Registros y del Notariado se basa en el principio de titulación formal existente en nuestro sistema registral del que destaca:

1º.- El convenio regulador es un acuerdo privado pero la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por el contrario, la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del Registro.

2º.- En cuanto a la transacción (artículos 1.809 y ss de Código Civil y artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), su Resolución de 6 de septiembre de 2016 dispone que: »(…) la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia (…) y el auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (…)» y la Resolución de 9 de julio de 2013 explica que «(…) la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo (…). Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (…)». Concluye el Centro Directivo señalando que no hay ningún dato que permita deducir que el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales provenga de un proceso de nulidad, separación o divorcio por lo que no puede ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado. Por su parte la Resolución de 21 de junio de 2018 concluye indicando que el art. 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles que estén consignados en escritura, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir que puedan estar consignados en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.

Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de 5/4/2010 (Roj: STS 1874/2010) declara que: «Según la jurisprudencia la transacción, sea judicial o extrajudicial, produce el efecto de sustituir una relación jurídica controvertida por otra cierta y no controvertida, extinguiendo los derechos y acciones en que trae causa y originando nuevos vínculos y obligaciones. Por eso se ha negado la posibilidad de plantear cuestiones que afecten a las situaciones preexistentes a la transacción, que han perdido la protección jurídica al ser transigidas). La «exceptio pacti» [excepción de transacción], de significado semejante al de la cosa juzgada material, puede ser opuesta en cualquier proceso, aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo se refiere a ella como excepción a la acción ejecutiva.

Si la transacción tiene para la partes efectos de cosa juzgada, según el artículo 1816 del Código Civil, vincula al órgano jurisdiccional en un proceso posterior cuando concurre identidad de elementos subjetivos y objetivos. Sin embargo, la jurisprudencia ha declarado que la transacción no puede identificarse totalmente con los efectos de la cosa juzgada propia de las sentencias firmes y que la imposibilidad de replantear las cuestiones transigidas no implica que la transacción sea invulnerable, ya que puede impugnarse su validez y eficacia, dejándola sin efecto y reavivando la situación jurídica anterior. La interpretación del artículo 1816 del Código Civil ha de hacerse sin mengua de la naturaleza contractual propia de la transacción.

La transacción judicial tiene una naturaleza dual, ya que, manteniendo su carácter sustantivo, la aprobación judicial le confiere un carácter procesal como acto que pone fin al proceso, con el efecto de hacer posible su ejecución como si se tratara de una sentencia (artículos 1816 del Código Civil y 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En esta circunstancia radica la diferencia entre la transacción judicial y la extrajudicial, ya que esta última no puede ser ejecutada forzosamente si no se obtiene, con carácter previo, un pronunciamiento judicial sobre su existencia y eficacia que sirva de título ejecutivo. La homologación judicial, sin embargo, no modifica la naturaleza consensual de la transacción como negocio jurídico dirigido a la autorregulación de los intereses de las partes y, por tanto, aunque las transacciones judiciales puedan hacerse efectivas por la vía de apremio, el artículo 1817 del Código Civil no las elimina de la impugnación por vicios del consentimiento.

Por ello la transacción, aun homologada judicialmente, pone fin al proceso, no conteniendo una declaración sobre las peticiones de las partes ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada, son las propias partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento de los requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente. El juez se limita a sancionar el acuerdo alcanzado por las partes, previa comprobación de la capacidad de éstas para transigir y de la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales (art. 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la ley (art. 1817 del Código Civil).