Me interesa comprar una finca, un solar estupendo para hacerme una casa. He ido al Registro a sacar una nota simple y me encuentro que como cargas aparece que la finca está sujeta a un proyecto de reparcelación urbanística.
Significa que se ha dado iniciación a un expediente de reparcelación y la afección de la finca o parte de ella al proceso urbanizador.
El comprador adquiere en este caso una finca que va a ser sustituida por otra, y tendrá que hacerse cargo de los gastos de urbanización que resulten, de la forma contemplada en el proyecto de reparcelación. Debe acudir al órgano actuante (Ayuntamiento principalmente) para poder ser tenido en cuenta en el expediente, porque en caso contrario su inscripción se cancelará al inscribirse la reparcelación, y deberá volver a inscribir su compra sobre la finca nueva, en virtud de un título en el que figure la nueva descripción de ésta.
Podemos definir las reparcelaciones urbanísticas como aquellos procedimientos por los cuales los propietarios de terrenos afectados por la ejecución del planeamiento urbanístico (PGOU), aportan sus parcelas originarias con el fin de recibir otras de resultado o su compensación económica o equivalente, logrando con ello la reorganización de los terrenos afectados por la unidad de ejecución, de modo que las fincas resultantes se adquieren con todas las obligaciones y derechos que lleva implícita la transformación urbanística. Las fincas resultantes de la aprobación de un proyecto de reparcelación quedan sujetas al cumplimiento de la obligación de urbanizar y demás obligaciones derivadas del proyecto. Esta afección alcanza por ley a la totalidad de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre las fincas de resultado, incluso, con carácter general, a aquéllos cuyos derechos constaran inscritos en el Registro con anterioridad al proyecto. Esta obligación se hace constar bien por nota marginal o en el propio asiento de inscripción en el Registro mediante la sujeción de la finca al saldo resultante de la liquidación definitiva del proyecto, reflejando el importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieran tener lugar. Estos saldos reflejan las cantidades que suponen el costear la urbanización hasta que se produce la conclusión definitiva. Dicha afección registral está sujeta a un plazo de caducidad de siete años, y no cabe su prórroga. No obstante, si durante la vigencia de la afección se justifica que se ha elevado a definitiva la cuenta de liquidación provisional y han transcurrido dos años a contar desde la fecha de la constatación en el Registro del saldo definitivo, su caducidad puede tener lugar por el transcurso de dichos dos años. Sin perjuicio de lo anterior, la afección podrá cancelarse antes de su fecha de caducidad, a instancia de parte interesada previo cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley. En caso de incumplimiento de la obligación de pago, puede que la Administración Pública opte por el cobro a través del procedimiento administrativo de apremio ordenando, en su caso, la práctica de la correspondiente anotación preventiva.
El comprador, si consta esta afección y no ha transcurrido su plazo de caducidad, deberá informarse en la Administración actuante, del estado en que se encuentra la deuda, y de si ya se ha fijado la cantidad que hay que pagar definitivamente por su finca, ya que una vez que la adquiera deberá hacerse cargo de los pagos pendientes, respondiendo de ellos la propia finca.