De
la jurisprudencia del Tribunal Supremo puede extraerse la siguiente doctrina
sobre la materia:
a)
La cesión del uso y disfrute de una vivienda a un familiar muy allegado, sin
señalamiento o exigencia de renta o merced, se entiende siempre que es
constitutiva de un simple precario y que quienes ocupan en precario la vivienda
no pueden obtener una protección posesoria de vigor jurídico superior al que el
hecho del precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir
necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo
matrimonial y titulares de un derecho que posibilita el ceder el uso de la
vivienda (STS de 26 de diciembre de 2005, con cita de las SSTS de 30 de
noviembre de 1964, de 2 de diciembre de 1992 y de 31 de diciembre de 1994);
b)
Es necesario analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un
contrato entre las partes, y particularmente un contrato de comodato,
caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o
para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de
este negocio jurídico. Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada
la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que estamos ante la
figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble
podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión. En este último caso, y
frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la
atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un
procedimiento de familia. Cuando se trate de terceros propietarios que han
cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que
legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario
es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del
derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del
divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios; y
c)
En definitiva, la atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en el
ámbito de un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico
hábil para justificar la posesión que resulte oponible a terceros ajenos a las
relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni
permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección
posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario
proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares,
desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo
matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la
vivienda (STS de 26 diciembre 2005 , reiterada y ratificada en STS Pleno de la
Sala 1ª, de fecha 14 de enero de 2010).
Se tiene la condición de precarista al no pagar merced o renta alguna como contraprestación por el uso de la vivienda, ni detentar título o causa que justifique o ampare la posesión, más allá de la mera tolerancia. Si la posesión de la vivienda no se encuentra amparada por ningún título jurídico, estándose ante la posesión de un inmueble sin pagar merced y sin título para ello, se configura la idea del precario (SSTS 7 noviembre 1958, 27 octubre 1967, 6 noviembre 1968, 27 noviembre 1968, 30 octubre 1986, 22 octubre 1986, 22 octubre 1987, 23 mayo 1989, 31 enero 1995, entre otras). Establecida la condición de precarista es claro que la atribución judicial a su favor del uso y disfrute de la vivienda en el marco de un proceso matrimonial no puede generar un derecho antes inexistente, manteniéndose la preexistente situación de precario.
Cuando
no se ha probado la existencia de una relación jurídica que ampare la
detentación de la vivienda, justificada exclusivamente en una situación de
precario, el propietario del inmueble está legitimado para interponer las
acciones judiciales tendentes a recobrar la posesión de la vivienda, poniendo
fin a dicha situación, basada en la mera tolerancia.
VEAMOS UN SUPUESTO PRÁCTICO: Ana cede gratuitamente el uso de su piso a su hijo José y la pareja de este, María, sin un contrato formal y asumiendo Ana la mayoría de los gastos, esa cesión se configura como una cesión en precario. Esto significa que la posesión de José y María se basa en la mera tolerancia de Ana como propietaria.
1. ¿Podría Ana recuperar su piso y cómo?
Sí, Ana, como propietaria del inmueble, tiene derecho a recuperar la posesión de su piso. La propiedad en nuestras leyes civiles es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.
Dado que la cesión se ha realizado en precario, es decir, por mera liberalidad o tolerancia de la propietaria y sin pago de renta, Ana puede reclamar la devolución de la vivienda en cualquier momento, una vez que cese dicha tolerancia.
El procedimiento legal para que Ana recupere su piso, si José y/o María se negaran a desalojarlo voluntariamente tras la ruptura y el requerimiento de Ana, sería el juicio de desahucio por precario. Este es un procedimiento sumario cuyo objetivo es que el propietario recupere la posesión de un inmueble cedido gratuitamente cuando el ocupante carece de título para poseer o este ha perdido su eficacia.
En este caso, si la relación entre José y María finaliza:
- Ana debería comunicar fehacientemente a ambos (especialmente a María, si es quien podría oponerse a abandonar la vivienda) su voluntad de dar por finalizada la cesión en precario y solicitar la devolución del inmueble en un plazo determinado.
- Si no abandonan la vivienda voluntariamente, Ana deberá interponer una demanda de desahucio por precario ante los juzgados competentes.
La jurisprudencia respalda la viabilidad del desahucio por precario en situaciones similares, incluso cuando la vivienda fue cedida a un hijo y su pareja para establecer el domicilio familiar porque la atribución judicial del uso de la vivienda en un procedimiento matrimonial no constituye un título oponible al propietario que cedió en precario y es ajeno a dicho procedimiento.
2. ¿Qué problemas puede tener Ana? Ana podría enfrentarse a varios problemas:
- Negativa de María a abandonar la vivienda: Tras la ruptura, María podría negarse a desalojar el piso, especialmente si no tiene una alternativa habitacional inmediata. Esto obligaría a Ana a iniciar el procedimiento judicial de desahucio, con los costes y el tiempo que ello implica.
- Atribución del uso de la vivienda familiar en un procedimiento de familia: Este es el problema más significativo si José y María tuvieran hijos menores en común. En el contexto de un procedimiento de medidas paternofiliales o de familia tras la ruptura, un juez podría atribuir el uso de la vivienda familiar al progenitor custodio de los hijos menores (que podría ser María).
- No obstante los tribunales suelen considerar que dicha atribución judicial del uso no constituye un título jurídico suficiente para enervar la acción de desahucio por precario ejercitada por el tercero propietario que no fue parte en el proceso matrimonial o de familia y que cedió la vivienda por mera tolerancia. Es decir, la condición de precarista de María no cambiaría frente a Ana, aunque un juez le haya atribuido el uso frente a José. Sin embargo, esto puede generar una situación compleja y requerirá que Ana defienda sus derechos en el procedimiento de desahucio.
- Costes y dilación del procedimiento judicial: Un juicio de desahucio, aunque sumario, implica gastos de abogado, procurador y, potencialmente, una demora hasta obtener una sentencia firme y el eventual lanzamiento.
- Conflictos familiares: La situación puede generar tensiones y conflictos significativos dentro de la familia, especialmente entre Ana y su hijo José, y con María.
- Empadronamiento: Aunque el empadronamiento de José y María en el piso acredita su residencia habitual, no les otorga un título de posesión oponible a la propietaria. Sin embargo, podría ser utilizado por María para intentar demostrar un cierto arraigo, aunque no debería ser un impedimento legal para el desahucio si se acredita el precario.
- Deterioro de la vivienda o impago de suministros: Si la relación se tensa, podría existir el riesgo de que la vivienda no se conserve adecuadamente o que se dejen de pagar los pocos gastos que asumían (el agua, en este caso), aunque Ana ya cubre la mayoría.
3. ¿Cómo podría Ana evitar o prevenir esos problemas? Para evitar o mitigar estos problemas, Ana podría haber tomado o podría considerar tomar (aunque algunas medidas son preventivas y más efectivas si se adoptan desde el inicio de la cesión) las siguientes acciones:
- Formalizar la cesión mediante un contrato:
- Contrato de Comodato: Es la figura que mejor se ajustaría a una cesión gratuita para un uso concreto y por un tiempo determinado (o hasta que el comodante la reclame si no se pactó duración o uso específico, según el Artículo 432 del Código Civil que define la posesión en concepto de tenedor para conservar o disfrutar la cosa perteneciendo el dominio a otra persona). En el contrato de comodato, se podrían haber especificado las siguientes cláusulas:
- Uso específico: Por ejemplo, que la vivienda se cede para ser utilizada como domicilio familiar de José y María mientras mantengan su relación de pareja. La finalización de la relación sería causa de extinción del comodato.
- Plazo de duración: Establecer un plazo determinado, revisable.
- Obligación de devolución: Indicar claramente la obligación de devolver la vivienda a la finalización del contrato o cuando sea requerida por la comodante (Ana) en los términos pactados.
- Un contrato de comodato claro podría evitar la calificación de precario y dar más seguridad a Ana.
- Contrato de Alquiler (incluso con renta baja o simbólica): Establecer un contrato de arrendamiento, aunque fuera con una renta muy baja, cambiaría la naturaleza de la relación. Se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que daría ciertos derechos al inquilino, pero también herramientas más claras para la recuperación en caso de impago o finalización del contrato. Esta opción es menos ágil para la recuperación que el precario o el comodato si se cumplen las condiciones de estos últimos.
- Documentar la cesión y sus condiciones: Incluso sin un contrato formal extenso, haber dejado constancia por escrito (aunque sea en un documento privado sencillo o comunicaciones fehacientes) de que la cesión es temporal, gratuita, por mera tolerancia y condicionada a la relación de pareja, podría ayudar a desvirtuar cualquier alegación de otro tipo de derecho por parte de María.
- Actuación rápida y fehaciente ante la ruptura: Tan pronto como Ana tenga conocimiento de la ruptura y decida recuperar la vivienda, debe comunicar formalmente (por ejemplo, mediante burofax) a José y, especialmente, a María, su decisión de poner fin a la cesión en precario y solicitar el desalojo. Esto es importante para fijar la fecha a partir de la cual la posesión deja de ser tolerada y puede constituir en mora al ocupante.
- Asesoramiento legal preventivo: Antes de ceder una vivienda, incluso a un familiar, es recomendable obtener asesoramiento legal para entender las implicaciones y elegir la figura jurídica que mejor proteja los intereses del propietario, minimizando riesgos futuros.
En la situación actual, dado que la cesión ya se ha producido en precario, la principal vía de actuación para Ana, si se produce la ruptura y María no desaloja, es el requerimiento fehaciente y, si no es atendido, el juicio de desahucio por precario. La existencia de hijos menores comunes de José y María sería el factor que más podría complicar la recuperación efectiva e inmediata de la posesión por parte de Ana, aunque, como se ha indicado, la jurisprudencia tiende a proteger al tercero propietario frente a la atribución del uso en el proceso familiar cuando la cesión fue en precario.
- ¿Y a si María se le reconoce encontrarse en situación de vulnerabilidad? Si María fuera declarada o se encontrara en una situación de vulnerabilidad económica y social, el proceso de desahucio por precario instado por Ana se complicaría y, con toda probabilidad, se dilataría. La legislación española ha implementado diversas medidas para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad frente a los desahucios, incluso en casos de ocupación sin título como el precario.
Marco Legal de Protección y Procedimiento
- Detección y Comunicación de la Vulnerabilidad:
- Si durante el procedimiento judicial María alega encontrarse en situación de vulnerabilidad, o si el propio juzgado aprecia indicios de ello, se activan una serie de protocolos.
- Conforme al Artículo 441.5 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (modificado por la Ley por el derecho a la vivienda), en los procedimientos de desahucio que afecten a la vivienda habitual del demandado (como sería el caso de María), el juzgado debe informar a la parte demandada de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda y asistencia social.
- Crucialmente, el juzgado comunicará de oficio la existencia del procedimiento a dichas Administraciones (servicios sociales) para que puedan evaluar la situación de vulnerabilidad de María y, en su caso, presentar al juzgado una propuesta de alternativa de vivienda digna y medidas de atención inmediata.
- Informe de Servicios Sociales y Decisión Judicial: Los servicios sociales competentes emitirán un informe valorando la situación de vulnerabilidad de María y, si la constatan, identificarán las medidas a aplicar. Este informe debe emitirse en un plazo determinado (generalmente, 10 días según el Artículo 441.5 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).
- Suspensión del Procedimiento o del Lanzamiento: Según el Artículo 441.6 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el tribunal, a la vista de la información de las Administraciones Públicas y las alegaciones de las partes, puede acordar la suspensión del proceso. El objetivo de esta suspensión es permitir que las Administraciones Públicas adopten las medidas propuestas para atender la situación de vulnerabilidad de María. El plazo máximo de esta suspensión es de dos meses si la demandante es una persona física (como sería el caso de Ana) o de cuatro meses si la demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones o transcurrido el plazo máximo de suspensión, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento.
- Medidas Extraordinarias (Real Decreto-ley 11/2020 y sus prórrogas): Adicionalmente, existen medidas extraordinarias y temporales, como las contenidas en el Artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, prorrogadas sucesivamente (por ejemplo, por el Artículo 90 del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre o el Artículo 72 del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, que permiten la suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2025 en determinados supuestos. El Artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo aplica a juicios verbales del Artículo 250.1, apartados 2.º, 4.º y 7.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y a ocupantes sin título (como sería un precarista). Sin embargo, una condición para esta suspensión específica es que la vivienda pertenezca a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas (grandes tenedores). Si Ana no es considerada gran tenedora, esta vía de suspensión podría no ser aplicable, pero las medidas generales de la LEC (art. 441.5 y 441.6) seguirían vigentes.
Consecuencias para Ana:
- Dilación del Proceso: La principal consecuencia para Ana sería una demora considerable en la recuperación efectiva de la posesión de su vivienda. Los plazos de suspensión, la intervención de servicios sociales y la búsqueda de alternativas habitacionales para María alargarían el procedimiento.
- Mayor Complejidad Procesal: El procedimiento se vuelve más complejo al tener que coordinarse con servicios sociales y al estar sujeto a posibles suspensiones y decisiones adicionales del juez ponderando la vulnerabilidad.
- El Derecho de Ana No se Anula: Es importante destacar que la declaración de vulnerabilidad de María no anula el derecho de Ana como propietaria a recuperar su vivienda cedida en precario. Lo que se ve afectado es el momento y la forma en que puede hacerse efectivo ese derecho, priorizándose temporalmente la protección de la persona vulnerable.
- Costes Adicionales: La prolongación del procedimiento podría implicar mayores costes legales para Ana.
En resumen, si María se encuentra en situación de vulnerabilidad, el desahucio se complicaría significativamente. Se activarían mecanismos de protección social que, si bien no extinguen el derecho de Ana a recuperar su propiedad, sí introducen demoras y complejidades procesales con el fin de garantizar una solución habitacional para María antes de que se ejecute el desalojo.
