La Sentencia del Tribunal Supremo nº 572/2020 de 3 de noviembre de 2020 trata el asunto de las citaciones a los propietarios para la Junta y nos recuerda cómo se tienen que llevar a cabo las citaciones:
1º.- Conforme a lo dispuesto en el art. 9 1 h) de la LPH es obligación de los propietarios de los pisos y locales comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
2º.- En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
3º.- Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido anteriormente (puntos 1º y 2º), se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
4º.- Por su parte, el art. 16.2 de la LPH proclama que: «[…] la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9».
Es decir que, a tenor de los mentados preceptos, no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto, a través de un orden jerárquico de necesaria observancia: primero; si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar; en defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara, y, ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios.
De esta forma, se concilia el necesario conocimiento que corresponde al propietario para ejercitar su derecho de voto, y, por otra parte, los indiscutibles intereses de la comunidad en su conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de practicar una notificación al propietario, siempre claro está cuando se haya intentado llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez antes reseñados.
La sentencia del Tribunal Supremo nº 444/2007, de 3 mayo, señala que «[…] las citaciones debían entregarse por escrito en el domicilio que hubiera designado cada propietario y, en su defecto, en el piso a él perteneciente»
En el mismo sentido, la STS 726/2007, de 28 de junio, precisa la trascendencia e importancia de cumplir con los requisitos legalmente exigidos para la citación de los propietarios a Junta, a los efectos de ejercitar su derecho de disposición sobre los asuntos comunes, a través del ejercicio del derecho voto y lo hace en los términos siguientes: «La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración.
En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.
La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario.
La Ley establece que la asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, y, para acreditar ésta, basta un escrito firmado por el propietario».
En consecuencia con todo lo anterior, las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados, – sentencias de 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 29 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995 entre otras-, sin que la entrega de la citación por escrito en el domicilio de cada propietario pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad alegando viciosas practicas o usos que, por contrarias a la ley, no pueden judicialmente aprobarse – sentencia de 30 octubre 1992- o hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento – sentencia de 14 de diciembre 2001-.
La sentencia 706/2003, de 10 julio indica: «Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente […] (se) declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos en aplicación del art. 15, párrafo segundo, LPH, redactado por Ley 2/1988, y de la doctrina jurisprudencial al respecto (Sentencias, entre otras, de 25 octubre 1989 y 20 octubre 1993)»
Quién debe probar que se ha llevado a cabo la citación conforme dispone la ley.
Ante las dificultades que implica acreditar un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración. En este sentido, la sentencia 706/2003, de 10 julio, razona al respecto: «Efectivamente, la Sentencia recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó. Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el «onus probandi» a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar. La solución adoptada se ajusta a la doctrina mantenida por esta Sala, tanto con carácter general respecto de los hechos negativos (Sentencias 3 junio 1.935, 10 julio 1.967, 17 octubre 1.983, 8 octubre 1.984, 23 septiembre 1.986, 8 julio 1.988, 8 marzo y 30 abril 1.991, 9 febrero 1.993 y 4 febrero 2.002, entre otras), como en particular en relación con la citación para las Juntas de Propietarios (Sentencia 30 abril 1.992)»
Y qué pasa con esos propietarios que se comportan renuentemente a la hora de tomar constancia de la citación a la Junta.
La jurisprudencia previene sobre las prácticas abusivas de los copropietarios que por todos los medios evitan ser notificados, con la fraudulenta intención de paralizar la vida comunitaria y no asumir sus obligaciones frente al resto de los comuneros, haciendo recaer sobre éstos la obligación de soportar gastos que no les corresponden. La sentencia 987/2007, de 19 de septiembre (referida a la flexibilidad con la que han de ser valorados los requisitos formales de la citación para las juntas cuando el procedimiento utilizado sea el habitualmente empleado por la comunidad y se demuestre una conducta conscientemente buscada por el propietario para impedir la efectividad de la citación practicada, con la finalidad de entorpecer la adopción de los acuerdos por los que se rige la vida comunitaria) dijo: «… que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006). Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros, como es el caso contemplado en la sentencia de 28 de febrero 2005, en la que se toma en consideración el hecho de que no se hubiera formulado objeción alguna a los acuerdos adoptados, con base en que se tomaron sin cumplimentar las reglas de la unanimidad o la mayoría que, según los casos, exige la L.P.H, o en cualquier otra causa determinante de su nulidad, al fundamentarse exclusivamente en un defecto de convocatoria a la Junta y no en la entidad o contenido del propio acuerdo». En el caso contemplado en la sentencia 987/2007 se tuvo en cuenta que el medio empleado de comunicación con el recurrente era el habitualmente utilizado para la citación a la junta de propietarios y para la notificación de acuerdos de esta naturaleza, «[…] recepcionando -dicho recurrente- siempre inmediatamente la documentación recibida», y que la falta de conocimiento de la convocatoria alegada respondió «[…] a causas exclusivamente vinculadas a una actitud renuente a conocerla». La entrega al servicio de correos, para junta a celebrar el 10 de diciembre, se produjo el 27 de noviembre, y se intentó hacer llegar a su destinatario al día siguiente, dejando transcurrir un mes para recoger la carta, «[…] sin haber manifestado justificación o razón alguna en el retraso».
La solución que aplicó esta última sentencia fue ratificada por la sentencia nº 1368/2007, de 18 de diciembre, también del Tribunal Supremo en un caso en el que se dotó de eficacia, a los efectos de citación del propietario recurrente, a la carta enviada a éste, presumiendo su recepción en la medida que era el medio habitual de comunicación y había venido dando resultado positivo, al menos, en los cinco años anteriores, concluyendo que «[…] la eficacia de ese medio de comunicación habitual no es posible ignorarla cuando los acuerdos no interesan, como aquí acontece, pues de ser así, ese comportamiento implicaría una mala fe obstativa a ser notificado, que en ningún caso priva de eficacia jurídica al acto de comunicación intentado por la Comunidad».
Sin embargo, en el caso resuelto por la sentencia con la que hemos comenzado el post (Sentencia del Tribunal Supremo nº 572/2020de 3 de noviembre de 2020 ) no se admitió la forma en que se llevó a cabo la citación de los propietarios porque las convocatorias se efectuaron con muy escasa antelación temporal pese a la trascendencia de los acuerdos a adoptar y sus repercusiones económicas, de manera tal que, a veces fueron entregadas con posterioridad a su celebración, o sin antelación mínima suficiente, el mismo día, sin que se hubiera acreditado una conducta renuente de los titulares de los locales para entorpecer la vida social impidiendo la adopción interesada de acuerdos por las juntas convocadas al respecto, por tanto la Junta fue declarada nula y sin validez los acuerdos adoptados en la misma.
En este comentario tan ilustrativo no se encuentra mi problema soy presidenta saliente y hay 1 vecino q siempre se niega a los horarios de las citaciones no vive en el edificio obligandome a cambiarlo este vecino hace causa común con otro q no paga ascensor según el por excepción de junta no puedo hacer consultarlegal ya q no tenemos ni cuenta CTE.ni administrador por decisión de la Junta y somos 4 vecinos agradecería una respuesta gracias
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